acquisto casa in costruzione

Quali tutele sono necessarie per l'acquisto di una casa in construzione ?

Acquistare una casa in costruzione ha da sempre rappresentato una opportunità economica ma non solo, basti pensare alla possibilità di poter scegliere con accuratezza alcuni dettagli di arredo. Ma l’acquisto di una casa in costruzione “sulla carta” rappresenta anche una forma di ansia pensando che qualcosa possa andare non proprio per il verso giusto. Pochi anni fa è stata introdotta una nuova normativa, sotto forma di decreto legislativo il n. 122/2005 al fine di tutelare l’acquirente, considerato la parte più debole del rapporto contrattuale rispetto al costruttore dell’immobile. Tale decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 prevede una specifica forma di tutela, la più importante consiste nell’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia di tutte le somme, o comunque dei corrispettivi incassati sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. La garanzia si applica alle ipotesi in cui il costruttore sia sottoposto a fallimento, a gravi procedure giudiziarie quali ad esempio l’esecuzione immobiliare, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa. Un secondo obbligo a carico del costruttore è il rilascio di una polizza assicurativa che, per almeno dieci anni tenga indenne l’acquirente dai danni derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio, da difetti costruttivi delle opere. Tra i vari obblighi mi preme ricordare anche il diritto di prelazione a favore dell’acquirente nel caso di vendita all’asta dell’immobile, già adibito dall’acquirente ad abitazione principale, nell’ambito di una procedura esecutiva anche nel caso in cui egli abbia ottenuto dal fideiussore il rimborso delle somme anticipate. Tutte le informazioni al riguardo dei diritti dell’acquirente, devono essere riportate nel contratto preliminare il quale deve anche contenere gli estremi della fideiussione.

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Per maggiori informazioni contatta e-mail roseto@ilpuntogiuridico.com oppure il numero telefonico 0858944800

il contratto di appalto

Il contratto di appalto e la responsabilità del committente

Il contratti di appalto è tra i più comuni, utilizzati soprattutto nel campo dell’edilizia. Come sappiamo le due figure principale di tale rapporto sono due. Il committente e l’appaltatore. Secondo il codice civile art. 1655 di definisce l’appalto come…”il contratto con il quale una parte assume, con l’organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in denaro”. L’appaltatore non può dare in subappalto l’esecuzione dell’opera, salvo che sia stato preventivamente autorizzato dal committente. La materia necessari a compiere l’opera deve essere fornita, salvo patti diversi, dall’appaltatore il quale è altresì tenuto a controllare la qualità dei materiali impiegati per la realizzazione dell’opera ed è responsabile per i vizi eventuali di tali materiali, a meno che non provi che il controllo superi l’ordinaria diligenza.

• Ma cosa accade se, nella esecuzione dell’opera l’appaltatore provoca un danno ad un terzo, chi ne risponde ? 
• Il committente, l’appaltatore oppure in concorso tra loro ? 

La giurisprudenza ha dato un indirizzo, specificando un principio secondo il quale è configurabile il concorso della responsabilità del committente per i danni causati dall’appaltatore ad un terzo nella realizzazione dell’opera, qualora il committente stesso si sia ingerito nell’attività dell’appaltatore, ovvero, si sia riservato dei poteri di direzione e di sorveglianza, e proprio nell’ambito di tali poteri sia stato provocato il danno, oppure si sia verificato su un suo specifico ordine. L’autonomia dell’appaltatore nella esecuzione del lavoro non è di ostacolo al concorso delle responsabilità, pur essendo tenuto a seguire i lavori commissionato a regola d’arte e ad assicurare un risultato tecnico conforme alle esigenze del committente. Una maggiore indicazione sull’argomento la potrà dare una sentenza di riferimento n. 13123 Cass. Civ. 5/06/2007.

il contratto preliminare

Quando il contratto preliminare è nullo e con quale forma deve essere redatto

Molto brevemente un cenno al contratto preliminare, nella nostra normativa civilistica disciplinato all’art. 1351 c.c. il quale prevede che: “Il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.” Secondo l’orientamento interpretativo della Suprema Corte, il contratto preliminare deve essere inteso come struttura negoziale autonoma destinata a realizzare un assetto di interessi prodromico a quello che sarà attuato con il contratto definitivo. Per tale motivo, l’oggetto del contratto preliminare è individuato, non solo nel facere ma anche, e soprattutto in un dare insito nella trasmissione del diritto che costituisce, infine, il risultato pratico avuto di mira dai contraenti. (Cass. 25/07/2006 n. 16937). Il contratto preliminare è spesso usato nella vendita ed a tal proposito ci si sofferma sulla distinzione che deve avere dal differente patto di prelazione, o patto di preferenza nella vendita; quest’ultimo, infatti, genera immediatamente a carico del promittente una obbligazione negativa di non vendere ad altri il bene prima che il prelazionario dichiari di non voler esercitare tale diritto o lasci decorrere inutilmente il tempo concessogli, mentre il contratto preliminare comporta l’immediata e definitiva assunzione dell’obbligazione di prestare il consenso al trasferimento del bene.

la responsabilita precontrattuale

La responsabilità precontrattuale durante le trattative

Ogni giorno si stipulano svariati contratti in diversità di luoghi ed in circostanze e materie differenti. Ma ci si può domandare se può sussistere o meno una responsabilità precontrattuale (nelle trattative) nelle ipotesi in cui il contratto sia concluso, sia valido ma tuttavia ne risulti un pregiudizio per una parte, vittima dell’altrui comportamento scorretto durante le trattative.

In tale circostanza si considera l’art. 1137 c.c. il quale specifica che “le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede”. L’accertamento di fatto dei motivi che abbiano giustificato la condotta di uno dei contraenti è riservato esclusivamente al giudice di merito; peraltro, perché possa ritenersi integrata la responsabilità, è necessario che ci siano alcuni requisiti:

• che le parti siano in corso di trattative;
• che le trattative siano giunte in uno stadio idoneo a far sorgere nella parte che invoca l’altrui responsabilità il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto;
• che la controparte a cui si addebita la responsabilità, interrompa le trattative senza giustificato motivo.

Il successivo art. 1338 del c.c. specifica che “la parte che, conoscendo o dovendo conoscere l’esistenza di una causa di invalidità del contratto, non ne ha dato notizia all’altra parte, è tenuta a risarcire il danno da questa risentito per avere confidato, senza sua colpa, nella validità del contratto”. A differenza dell’articolo precedente, la responsabilità non tutela, in questo caso, l’affidamento di una delle parti sulla conclusione del contratto, bensì l’affidamento della parte sulla validità del contratto, per cui il danno risarcibile non è in relazione alla mancata conclusione del contratto, ma al fatto di avere confidato nella validità dello stesso. Pertanto, in conclusione, la violazione dell’obbligo di comportarsi nelle trattative secondo buona fede e nella formazione del contratto assume rilievo non soltanto nel caso di rottura ingiustificata delle trattative stesse, e quindi di mancata conclusione del contratto, ma anche quando il contratto concluso sia valido ma risulti pregiudizievole per la parte vittima dell’altrui comportamento scorretto durante le trattative.

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richiesta di risarcimento danni

trasfusioni e rifiuto del paziente

Il consenso alla cura sanitaria

Per principio generale ogni cura sanitaria deve prevedere un consenso da parte del paziente che le deve ricevere. Dopo una ricostruzione giurisprudenziale si è arrivati ad affermare che il famoso consenso ed il dissenso, deve essere inequivoco, attuale, effettivo e consapevole. Ma a volte è successo proprio che il consenso dato prima di una operazione chirurgica, ad esempio, era diretto al non utilizzo delle trasfusioni, ma durante l’operazione stessa ci si è travato a complicanze con il rischio della vita stessa.

• Cosa fare in questi casi?

La Cassazione ha ritenuto che il dissenso manifestato prima dell’intervento chirurgico del paziente alle trasfusioni di sangue, viene meno nel caso in cui, durante l’operazione, si determini un pericolo di vita e non sia più possibile indagare la volontà del paziente. Il discorso muta se si tratta di trasfusioni nei confronti dei minori. Da un punto di vista civilistico, in caso di rifiuto dei genitori di sottoporre i figli a cure necessarie per la loro salute, potranno trovare applicazione l’art. 330 c.c che prevede la decadenza della potestà sui figli, nei casi elencati in cui il genitore violi o trascuri i propri doveri oppure ne abusi con grave pregiudizio del figlio; e l’art. 333 c.c. che assegna al Giudice il potere di adottare dei provvedimenti convenienti, laddove la condotta dei genitori, pur non rientrante nell’ elenco di cui al precedente art. 330 c.c sia comunque pregiudizievole per i figli. Un provvedimento potrebbe essere proprio l’allontanamento da casa del genitore.

il testamento olografo

Esempi di testamento: Il Testamento olografo

Il testamento “…è un atto revocabile con il quale taluno dispone per il tempo in cui avrà cessato di vivere , di tutte le proprie sostanze o di parte di esse…” . Questa è la nozione di testamento data dal codice civile all’art. 587. E’ uno degli atti che taluno può fare tra i più importanti ed a volte tra i più discussi, ovvero oggetto di spiacevoli litigi. Ma cosa accade quando ci si trova davanti ad un testamento olografo semi distrutto? Anzitutto diciamo subito cosa è un testamento olografo e quali ne sono gli elementi essenziali. Ci viene in aiuto il codice civile che all’art. 602 ne disciplina il contenuto indicando che il testamento olografo deve essere scritto per intero, datato e sottoscritto di mano dal testatore. La sottoscrizione deve essere posta alla fine delle disposizioni, se anche non è fatta indicando nome e cognome, è tuttavia valida quando designa con certezza la persona del testatore. La data deve contenere il giorno, mese ed anno. La prova della non verità della data è ammessa solo quando si tratta di valutare la capacità del testatore, dalla priorità di data tra più testamenti. Ma in caso di ritrovamento di testamento parzialmente distrutto? Questa situazione è descritta nell’art. 684 cc. Inizialmente nel codice civile del 1865 non esisteva una disciplina a tal riguardo ma dal 1942 con l’introduzione delle riforme civilistiche si è arrivati a considerare che il testamento olografo distrutto, in tutto o in parte, si considera in tutto o in parte revocato, a meno che si provi che fu distrutto da persona diversa dal testatore, ovvero si provi che il testatore non ebbe l’intenzione di revocarlo. Quindi una volta provata la distruzione del testamento in base all’art. 684 cc opera la presunzione della sua imputabilità in capo al testatore e la sua intenzione di revocarlo, valutando questo come un comportamento concludente.

istanza di mediazione

Accesso alla mediazione: L’Istanza.

Come già accennato in precedenza, della mediazione se ne è data una breve descrizione, trattandone e principi di base e confrontando i pregi del suo utilizzo ed i relativi costi contenuti.

• Ma come viene attivato un procedimento di mediazione?

Il procedimento di mediazione viene attivato mediante la presentazione di una istanza rivolta all’organismo di mediazione. Le definizione di quest’ultimi è contenuta nell’art. 1 del decreto lgs. 28/2010, ed è l’ente pubblico o privato presso il quale può svolgersi il procedimento di mediazione; tali organismi sono iscritti nel registro degli organismi istituito presso il Ministero di Giustizia. Per fare un esempio, il Punto Giuridico è sede delegata dell’Organismo IIMA di Roma. L’istanza a norma dell’art. 2 del decreto lgs. 28/2010 può essere presentata da “chiunque voglia accedere alla mediazione” , precisando che possono essere oggetto di mediazione le controversie civili e commerciali. Di conseguenza ne saranno escluse le controversie aventi ad oggetto diritti indisponibili delle parti cioè relativi allo status delle persone, ad esempio interdizione. L’istanza, altresì non ha bisogno di alcuna formula sacramentale, in quanto in base al disposto normativo di riferimento, art. 3 dispone che gli atti del procedimento di mediazione non sono soggetti a formalità. L’inciso…chiunque può accedere alla mediazione…non preclude l’accesso ad alcuna delle parti del futuro processo, attore, convenuto o terzo. Quindi, in conclusione richiamando anche l’art. 2 del decreto ” chiunque può accedere alla mediazione per la conciliazione di una controversia civile e commerciale, vertente, naturalmente, su diritti disponibili delle parti”.Pertanto, l’istanza è redatta non seguendo alcuna formalità ben specifica ma dovrà comunque contenere alcuni elementi considerati necessari, quali l’indicazione delle parti, l’oggetto, le ragioni della pretesa, così come disposto all’art. 4 d lgs n.28/2010. Per “parti” si intende nome, cognome e codice fiscale, domicilio, per “oggetto” si intende la materia oggetto della controversia e per “ragioni della pretesa” si intende appunto quali sono i motivi giuridici e non, per i quali la parte agisce in mediazione, differenza fondamentale con il procedimento giurisdizionale tradizionale dove possono essere indicati solo ragioni di diritto-giuridiche, ma in mediazione anche interessi e bisogni (che fondamentalmente è ciò che più ci coinvolge). Altro elemento necessario da indicare nell’istanza è il “valore della domanda”.

La responsabilità dell’albergatore

Responsabilità dell’albergatore secondo il codice civile:

L’estate si avvicina sempre più, anche se a guardare il cielo oggi non pare proprio, molti saranno in procinto di organizzare le proprie vacanze e quindi pare opportuno dare una breve descrizione al riguardo della responsabilità dell’albergatore. Bisogna, a tal riguardo trattare preliminarmente la regola dettata dall’art. 1783 del nostro codice civile il quale regola, all’ultimo comma, la responsabilità limitata dell’albergatore fino a cento volte il prezzo pagato della locazione giornaliera dell’alloggio, per il deterioramento, la distruzione o la sottrazione delle cose “portate” in albergo. L’art 1784 cc contempla invece la responsabilità per le cose “consegnate” in custodia o per le quali la custodia sia stata illegittimamente rifiutata ed il successivo art 1785 bis cc parla della responsabilità per colpa dell’albergatore. In tema di responsabilità per le cose portate in albergo, il cliente non ha l’obbligo di affidare gli oggetti di valore in custodia agli operatori alberghieri, manca difatti al riguardo una precisa previsione normativa. Pertanto, ove non ci si avvalga di tale facoltà, corre solo il rischio di non ottenere, in caso di sottrazione, l’integrale risarcimento del danno subito, a meno che, non provi che la sottrazione sia a colpa dell’albergatore seguendo le indicazioni di cui all’accennato articolo 1785 bis c.c. E’ stato rilevato in giurisprudenza che l’art. 1785 bis c.c. ha parzialmente modificato la disciplina precedente nel senso che, fermo restando la distinzione tra le cose portate e le cose date in custodia, ha stabilito anche per le prime una responsabilità senza limite qualora il deterioramento, la distruzione o la sottrazione siano dovuti a colpa dello stesso albergatore o degli altri soggetti a lui legati da rapporto di parentela o collaborazione. Una sentenza utile da leggere per approfondire è Cass. Civ. sez. III 5/12/2008 n. 28812.

richiesta risarcimento danni

Responsabilità per i danni cagionati da animali: Chi risarcisce i danni causati da un animale in custodia ?

Argomento poco comune ma a volte oggetto e protagonista di fatti quotidiani con il coinvolgimento di chi, soprattutto, ha animali propri oppure ha a che fare con gli animali per lavoro. Cosa accade e chi risarcisce i danni causati da un animale in custodia ? Il codice civile all’art. 2052 tratta della responsabilità in questo modo: “Il proprietario di un animale o chi se ne serve per il tempo in cui lo ha in uso, è responsabile dei danni cagionati dall’animale, sia che esso fosse sotto la sua custodia, sia che fosse smarrito o fuggito, salvo che provi il caso fortuito”. Ma tutto ciò cosa significa ? Tale responsabilità appena sopra descritta trova le sue origini nel principio per cui chi tragga vantaggio dall’esercizio di una attività o dall’uso di un bene o di un animale è tenuto a risarcire il danno arrecato ai terzi, che siano casualmente ricollegabili all’attività medesima. Si tratta di una responsabilità valutata oggettivamente sulla mera connessione casuale tra il comportamento dell’animale e l’evento dannoso. Il soggetto responsabile deve quindi essere individuato in chi faccia uso dell’animale nell’interesse proprio e per il perseguimento di proprie finalità. Tale non può considerarsi colui che utilizzi l’animale per svolgere mansioni o incarichi inerenti la propria attività di lavoro, che gli siano affidati dallo stesso proprietario dell’animale, alle cui dipendenze, o nell’interesse del quale, egli presti la sua opera. Ricapitolando, il prestatore d’opera, sia esso autonomo o dipendente, si trova ad essere investito di una custodia in senso meramente tecnico, viene cioè a trovarsi in una situazione analoga ad una sorta di detenzione dell’animale per ragioni di servizio, tipo chi utilizzi un qualsiasi macchinario altrui. Quindi in conclusione ai fini del riconoscimento della responsabilità in base all’art 2052 cc utilizzatore nell’interesse proprio rimane il proprietario (o l’usufruttuario, o il titolare di posizioni assimilate).

la mediazione

Cosa è la mediazione ?

Il decreto legislativo n. 28/2010, d.m. 180/2010 quali principali fonti, trattano la "mediazione". Questo procedimento che guarda al futuro è qualcosa di innovativo e di grandioso, essendo rivolto ai cittadini i quali vengono considerati maturi di decidere da soli sulle controversie civili e commerciali. Qualsiasi cittadino attraverso il diritto civile e commerciale può intraprendere la mediazione per risolvere la propria controversia. In questo procedimento le parti vengono assistite da un mediatore professionista il quale non è altro che un facilitatore che ha il compito di aiutare le parti nella composizione del conflitto.

Citiamo alcuni dei pregi principali:

• La certezza dei costi: ad esempio in una controversia da 1.001 a 5000 euro indennita’ di mediazione dovuta euro 130 + iva piu’ spese di avvio 58,40 recupero totale delle spese di mediazione per controversie fino a 50.000,00 euro;
• L’accordo raggiunto è, se omologato, titolo esecutivo: idoneo per l’espropriazione forzata, l’esecuzione in forma specifica e l’iscrizione di ipoteca giudiziale. In questo caso si dice in gergo che "l’accordo fa saltare il processo", ciò significa che è inoppugnabile;
• Il dialogo recuperato: le parti si parlano e decidono (principio di autodeterminazione) entrambi usciranno vincitori e soddisfatti. il mediatore professionista dotato di requisiti culturali elevati, organo imparziale;
• I tempi: in trentacinque giorni la controversia di solito viene conciliata, cioe’ risolta. il procedimento di mediazione puo’ durare al massimo quattro mesi;

I difetti ?:

............. Tutti compensati dai pregi !!! :)

Alcuni link di riferimento

• D.M. 180/2010
• D.Leg. 28/2010

la conciliazione stragiudiziale

Cosa fare per beneficiare degli incentivi previsti dal d.lgs 28/2010

Il Decreto Legislativo è rivolto sostanzialmente alle imprese, nasce dalla richiesta di alcuni imprenditori al fine di poter raccontare le loro esperienze attraverso l’utilizzo della nostra idea imprenditoriale, e quindi offrire appunto i nostri servizi per risolvere quei problemi che attanagliano sempre di più le imprese. Il convegno si è svolto attraverso la relazione di diversi professionisti, tra i quali mediatori civili e professionali, avvocati, consulenti marketing e comunicazione, imprenditori, e altresì ha visto la presenza di un titolare di un Organismo di mediazione. Il tutto seguito da un unico filo conduttore, ovvero dare una informazione ai cittadini sulla reale efficacia dello strumento e dei benefici previsti dalla normativa del 2010. Per la nostra esperienza abbiamo potuto constatare che ci sono strumenti poco conosciuti e quindi poco utilizzati che possono aiutare tanto le imprese, soprattutto nel recupero dei loro crediti. Il titolo stesso del convegno parla appunto di questo. Infine, le nostre consulenze , sono mirate a risolvere i problemi ed a prevenirli a 360 gradi sulle capacità dell’impresa stessa. Noi non lavoriamo con una delega dell’imprenditore ma a fianco dello stesso.

alcune delle domande più comuni sul condominio

Una breve definizione

Il Condominio nel linguaggio comune indica un edificio composto da più piani suddivisi in appartamenti. Dal punto di vista giuridico invece, si ha un condominio quando due o più persone sono proprietarie esclusive di appartamenti, locali, negozi, uffici, ecc. Nel condominio quindi esistono proprietà individuali e proprietà comuni che sono opportunamente regolamentate. Di seguito alcuni delle domande più comuni...

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sanzioni previste per la violazione del regolamento di condominio

La nuova riforma del condominio che entrerà in vigore il prossimo 18 giugno 2013

Il regolamento del condominio ha, si sa, delle regole ben precise, atte a tutelate il sereno convivere dei condomini. Molte volte la sua formazione è frutto di dibattute sedute estenuanti.

• Ma cosa succede se queste regole vengono violate? 
• Ci sono delle sanzioni? 
• Cosa dice la legge al riguardo? 

Ebbene, la previsione normativa esiste, e si trova nelle disposizioni di attuazione del codice civile. La nuova riforma del condominio, che ricordiamo entrerà in vigore il prossimo 18 giugno 2013, riprende l’art. 70 delle disposizioni apportando alcune modifiche soprattutto per quanto riguarda gli importi della sanzione minima portandola da 0,052 euro, le vecchie 100 Lire, fino ad un massimo di 200 euro (le somme saranno devolute al fondo a disposizione dell’amministratore). Sono previste sanzioni più aspre per i condomini recidivi, ovvero di una ripetuta violazione della stessa regola nel tempo. Tale sanzione potrà arrivare fino ad un massimo di 800 euro. La giurisprudenza della Cassazione ha sempre escluso che sanzioni più alte, rispetto a quelle previste dalle predette disposizioni di attuazione, potessero essere introdotte nel regolamento condominiale. E questo perché siamo di fronte ad una natura eccezionale di pena privata avente come destinatari i condomini. Per tale motivo, infatti, tali sanzioni non sono applicabili ai soli conduttori degli immobili in proprietà esclusiva, i quali, benchè usufruiscano dei beni comuni, rimangono tuttavia estranei all’organizzazione condominiale (Cass. Civ. sez. II,17/10/95 n. 10837). 

Se la costruzione sulla terrazza è brutta va demolita ?
La Corte di Cassazione, con la sentenza 10048 depositata il 24 aprile, chiarisce la differenza tra stile architettonico e decoro architettonico......... vedi articolo su www.ilsole24ore.com

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la conciliazione stragiudiziale

Covegno sulla conciliazione stragiudiziale come strumento per affrontare la crisi d'impresa

locandina del convegno sulla conciliazione stragiudiziae

VENERDI’ 03 MAGGIO ore 15,30 

Presso la Villa Comunale di Roseto degli Abruzzi

Il Convegno "La conciliazione stragiudiziale come strumento per affrontare la crisi d'impresa: cosa fare per beneficiare degli incentivi previsti dal DLGS. 28/2010"

Programma degli interventi: 

• Saluto: titolare della sede del Punto Giuridico di Roseto, dr. Giuseppe Giuliano;
• Aspetti giuridici del recupero del credito: avv. Silvia Vitali, presidente e cofondatrice del primo Punto Giuridico, sede di San Benedetto del Tronto; 
• La differenza tra comunicare e comunicare bene: relatore Alberto Gheller, consulente comunicazione e marketing;
• La mediazione in Italia, normativa e casi concreti: relatore dr. Antonio Ricci, mediatore civile e commerciale; 
• Le strategie di successo nella mediazione e gli sviluppi futuri: dr.ssa Nora Capece, Presidente Organismo di mediazione IIMA. 

Con il Patrocinio del Comune di Roseto degli Abruzzi

Interventi e discussioni CONCLUSIONI INGRESSO GRATUITO

Filiale di Roseto degli Abruzzi, via Cavour n. 20, 

Tel.085/8944800

Fax.085/8932504 

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