nuove norme di condominio

L'entrata in vigore della nuova normativa sul condominio

Pochi giorni fa è entrata in vigore la così tanto attesa nuova normativa sul condominio. Uno dei nuovi argomenti trattati riguarda la morosità che cosa significa? Significa che alcuni condomini non pagano le spese condominiali oppure ritardano il pagamento degli stessi. Che cosa si può fare in caso di morosità si può, ad esempio, sospendere il servizio ai condomini morosi? Partiamo dal fatto che tutti i condomini dovrebbero controllare, e ne hanno la facoltà, che in condominio non si accumulino debiti. Il recupero delle spese presso condomini morosi è infatti uno dei compiti più delicati nella gestione condominiale ed è dovere dell'amministratore evitare ritardi nelle richiedere e riscuotere i debiti, prima che si risolva in un danno per l'intero condominio. La legge prevede espressamente l'obbligo dell'amministratore di pagare i fornitori, riscuotere le spese per la gestione ordinaria di cose servizi, anche procedendo per vie legali, in caso di inerzia, il professionista potrebbe essere rimosso e chiamato davanti al giudice per il risarcimento del danno. L' amministratore è tenuto ad agire in giudizio entro sei mesi per riscuotere le spese non pagate dei condomini quando questi risultino dalla chiusura dell'esercizio. Oltre a ciò se il ritardo nel pagamento delle spese si protrae per un semestre l'amministratore può sospendere il condomino moroso dei servizi comuni che possono essere utilizzati separatamente. E importante vigilare sui debiti perché la responsabilità per le spese non pagate da alcuni condomini ricade sull'intero condominio, tuttavia le nuove regole chiariscono che i creditori che vogliono far valere i loro diritti non possono agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti se prima non hanno chiesto il pagamento del denaro dovuto ai debitori. Infine chi acquista un appartamento in condominio deve fare attenzione alle spese arretrate perché è responsabile insieme al vecchio proprietario dei debiti relativi all'anno in corso e a quello precedente mentre chi vende resta obbligato solo fino a quando non invia all'amministratore copia autentica del rogito. Quindi le novità ci sono ed è molto importante conoscerle qui al Punto Giuridico possiamo dare tutte le informazioni in materia di condominio e si invita pertanto a rivolgersi presso i nostri uffici.

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La mediazione civile

Che cosa è la mediazione civile e quella commerciale ?

E’ di recentissima definizione il nuovo decreto che renderà nuovamente la Mediazione Civile e commerciale, come strada alternativa al giudizio in Tribunale. Di seguito si riporta l’intero testo. 

fonte: http://www.camera.it/parlam/leggi/deleghe/10028dl.htm

Capo VIII 

Misure in materia di mediazione civile e commerciale  
Art. 23 (Modifiche al decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28) 1. Al decreto legislativo 4 marzo 2010 n. 28, sono apportate le seguenti modificazioni:

• a) All'articolo 4, comma 3, dopo il primo periodo è inserito il seguente periodo: "L'avvocato informa altresì l'assistito dei casi in cui l'esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale"; allo stesso comma, sesto periodo, dopo la parola "documento," sono inserite le seguenti parole: "se non provvede ai sensi dell'articolo 5, comma 1,"; 
• b) all'articolo 5, prima del comma 2, è inserito il seguente comma: "1. Chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa a una controversia in materia di condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari, è tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente decreto ovvero il procedimento di conciliazione previsto dal decreto legislativo 8 ottobre 2007, n. 179, ovvero il procedimento istituito in attuazione dell'articolo 128-bis del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni, per le materie ivi regolate. L'esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale. L'improcedibilità deve essere eccepit a dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d'ufficio dal giudice, non oltre la prima udienza. Il giudice ove rilevi che la mediazione è già iniziata, ma non si è conclusa, fissa la successiva udienza dopo la scadenza del termine di cui all'articolo 6. Allo stesso modo provvede quando la mediazione non è stata esperita, assegnando contestualmente alle parti il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione. Il presente comma non si applica alle azioni previste dagli articoli 37, 140 e 140-bis del codice del consumo di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, e successive modificazioni."; 
• c) all'articolo 5, comma 2, primo periodo, prima delle parole "salvo quanto disposto" sono aggiunte le seguenti parole: "Fermo quanto previsto dal comma 1 e"; allo stesso comma, stesso periodo, le parole "invitare le stesse a procedere alla" sono sostituite dalle seguenti parole: "disporre l'esperimento del procedimento di"; allo stesso comma, stesso periodo, sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: "; il tal caso l'esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale."; allo stesso comma, secondo periodo, le parole "L'invito deve essere rivolto alle parti" sono sostituite dalle seguenti parole: "Il provvedimento di cui al periodo precedente indica l'organismo di mediazione ed è adottato"; allo stesso comma, terzo periodo, le parole "Se le parti aderiscono all'invito," sono soppresse; 
• d) all'articolo 5, comma 4, prima delle parole "2 non si applicano" sono aggiunte le parole "I commi 1 e"; allo stesso comma, dopo la lettera b) è aggiunta la seguente lettera: "b-bis) nei procedimenti di consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite, di cui all'articolo 696-bis del codice di procedura civile;"; 
• e) all'articolo 5, comma 5, prima delle parole "salvo quanto" sono aggiunte le parole "Fermo quanto previsto dal comma 1 e"; 
• f) all'articolo 6, comma 1, la parola "quattro" è sostituita dalla seguente parola: "tre"; al comma 2, dopo le parole "deposito della stessa" sono aggiunte le parole "e, anche nei casi in cui il giudice dispone il rinvio della causa ai sensi del quarto o del quinto periodo del comma 1 dell'articolo 5 ovvero ai sensi del comma 2 dell'articolo 5,"; 
• g) all'articolo 7, il comma 1 è sostituto dal seguente comma: "1. Il periodo di cui all'articolo 6 e il periodo del rinvio disposto dal giudice ai sensi dell'articolo 5, commi 1 e 2, non si computano ai fini di cui all'articolo 2 della legge 24 marzo 2001, n. 89"; 
•  h) all'articolo 8, comma 1, le parole "il primo incontro tra le parti non oltre quindici'' sono sostituite dalle seguenti parole: "un primo incontro di programmazione, in cui il mediatore verifica con le parti le possibilità di proseguire il tentativo di mediazione, non oltre trenta''; 
• i) all'articolo 8, dopo il comma 4, è aggiunto il seguente comma: "5. Dalla mancata partecipazione senza giustificato motivo al procedimento di mediazione, il giudice può desumere argomenti di prova nel successivo giudizio ai sensi dell'articolo 116, secondo comma, del codice di procedura civile. Il giudice condanna la parte costituita che, nei casi previsti dall'articolo 5, non ha partecipato al procedimento senza giustificato motivo, al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio."; 
• l) all'articolo 11, comma 1, dopo il terzo periodo, è aggiunto il seguente periodo: "Prima della formulazione della proposta, il mediatore informa le parti delle possibili conseguenze di cui all'articolo 13."; 
• m) all'articolo 12, comma 1, dopo le parole "Il verbale di accordo," sono aggiunte le seguenti parole: "sottoscritto dagli avvocati che assistono tutte le parti e"; 
• n) all'articolo 13, il comma 1 è sostituito dal seguente comma: "1. Quando il provvedimento che definisce il giudizio corrisponde interamente al contenuto della proposta, il giudice esclude la ripetizione delle spese sostenute dalla parte vincitrice che ha rifiutato la proposta, riferibili al periodo successivo alla formulazione della stessa, e la condanna al rimborso delle spese sostenute dalla parte soccombente relative allo stesso periodo, nonché al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di un'ulteriore somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto. Resta ferma l'applicabilità degli articoli 92 e 96 del codice di procedura civile. Le disposizioni di cui al presente comma si applicano altresì alle spese per l'indennità corrisposta al mediatore e per il compenso dovuto all'esperto di cui all'articolo 8, comma 4."; dopo il comma 1 sono aggiunti i seguenti commi: "2. Quando il provvedimento che definisce il giudizio non corrisponde interamente al contenuto della proposta, il giudice, se ricorrono gravi ed eccezionali ragioni, può nondimeno escludere la ripetizione delle spese sostenute dalla parte vincitrice per l'indennità corrisposta al mediatore e per il compenso dovuto all'esperto di cui all'articolo 8, comma 4. Il giudice deve indicare esplicitamente, nella motivazione, le ragioni del provvedimento sulle spese di cui al periodo precedente. 3. Salvo diverso accordo le disposizioni precedenti non si applicano ai procedimenti davanti agli arbitri."; 
• o) all'articolo 16, dopo il comma 4, è aggiunto il seguente comma: "4-bis. Gli avvocati iscritti all'albo sono di diritto mediatori."; 
• p) all'articolo 17, al comma 4 sono premesse le seguenti parole: "Fermo quanto previsto dai commi 5 e 5-bis del presente articolo,"; allo stesso comma, dopo la lettera c) è aggiunta la seguente lettera: "d) le riduzioni minime delle indennità dovute nelle ipotesi in cui la mediazione è condizione di procedibilità ai sensi dell'articolo 5, comma 1, ovvero è prescritta dal giudice ai sensi dell'articolo 5, comma 2."; dopo il comma 4 sono inseriti i seguenti commi: "5. Quando la mediazione è condizione di procedibilità della domanda ai sensi dell'articolo 5, comma 1, ovvero è prescritta dal giudice ai sensi dell'articolo 5, comma 2, all'organismo non è dovuta alcuna indennità dalla parte che si trova nelle condizioni per l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato, ai sensi dell'articolo 76 (L) del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di spese di giustizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica del 30 maggio 2002, n. 115. A tale fine la parte è tenuta a depositare presso l'organismo apposita dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà, la cui sottoscrizione può essere autenticata dal medesimo mediatore, nonché a produrre, a pena di inammissibilità, se l'organismo lo richiede, la documentazione necessaria a comprovare la veridicità di quanto dichiarato. 5-bis. Quando, all'esito del primo incontro di programmazione con il mediatore, il procedimento si conclude con un mancato accordo, l'importo massimo complessivo delle indennità di mediazione per ciascuna parte, comprensivo delle spese di avvio del procedimento, è di 80 euro, per le liti di valore sino a 1.000 euro; di 120 euro, per le liti di valore sino a 10.000 euro; di 200 euro, per le liti di valore sino a 50.000 euro; di 250 euro, per le liti di valore superiore.".

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pagamento del canone d'affitto

Il mancato pagamento del canone d'affitto

Come comportarsi in caso di mancato pagamento del canone d'affitto da parte dell'inquilino a cui abbiamo affittato casa sia essa singola che in condominio ? Oggi giorno la riscossione continuativa dei canoni d'affitto di appartamento è una situazione privilegiata. Questo perché sono sempre di più le cause di sfratto per la morosità nei pagamenti dei canoni non riscossi dai proprietari. Che cosa si può fare? Innanzitutto dopo 20 giorni dalla scadenza prevista dal contratto per il pagamento della rata in questione la prima cosa da fare è quella di inviare una raccomandata, con avviso di ricevimento, di costituzione in mora con l'avvertenza che decorsi 15 giorni senza avere ricevuto il pagamento saranno adite le vie legali. Lo sfratto è un procedimento speciale finalizzato ad ottenere il rilascio dell'immobile in tempi brevi. In realtà però per la complessità delle procedure esecutive e le numerose proroghe degli sfratti concesse per particolari categorie di inquilini disagiati i tempi che tribunali italiani hanno per poter far rientrare in possesso dell'immobile possono diventare anche molto lunghi. Una volta depositata l'istanza in Tribunale ci sarà una prima udienza. Che cosa può accadere in questa sede? Alla prima udienza l'inquilino può pagare canoni scaduti, in questo caso il procedimento si estingue. Oppure l'inquilino può anche chiedere al Giudice un termine per il pagamento, chiedendo un termine di grazia, in queste ipotesi se l'inquilino paga nel termine assegnato si torna dal Giudice che estingue processo, ma in caso contrario si procede con lo sfratto. Potrebbe anche accadere, invece, che alla prima udienza l'inquilino contesti le pretese del locatore con un vero e proprio atto di opposizione, in questo caso allora si instaurerà un vero e proprio procedimento ordinario civile. Potrebbe addirittura accadere che l'inquilino non si presenta in udienza o non hai niente da eccepire, il Giudice allora convalida lo sfratto e intima all'inquilino di abbandonare l'immobile e se, quest'ultimo, non adempie spontaneamente ci sarà la fase esecutiva dello sfratto con la notifica dell'atto di Progetto con intimazione di rilasciare l'immobile entro 10 giorni; in mancanza dello sgombero si potrà chiedere all'ufficiale giudiziario la Monitoria di sfratto, cioè l' atto con cui l'ufficiale giudiziario del tribunale comunica all'inquilino il giorno e l'ora in cui si procederà ed eseguire materialmente lo sfratto se necessario con l'intervento della forza pubblica. Qui al punto Giuridico possiamo prevenire alcune forme di questa procedura potendo inserire alcune Clausole, predisponendo noi stessi nel contratto di locazione un riferimento alla mediazione civile, in caso di controversia tra locatore locatario prima di adire le vie legali è un semplice esempio per poter evitare lunghe procedure davanti ai nostri tribunali già molto intasati.

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