L'attività individuale di un condomino sulle parti comuni
Ritorniamo sulla riforma del condominio. Uno dei temi trattati dalla riforma appena entrata in vigore (18 giugno u.s.) è l'attività individuale di un condomino sulle parti comuni. Che cosa prevede la riforma? Prevede che il singolo condomino che attua sulle parti comuni un'attività di gestione fa sorgere, in capo allo stesso, il diritto al rimborso delle spese sostenute nell'interesse comune, soltanto ove si tratti di una spesa urgente. La riforma della disciplina condominiale ha lasciato quasi immutato il vecchio articolo 1134 del codice civile secondo il codice civile il condomino che abbia sostenuto delle spese per le parti comuni senza autorizzazione dell'amministrazione o dell'assemblea non ha diritto al rimborso salvo che si tratta di spesa urgente. Tale disciplina, che si applica anche nel caso di condominio minimo, vale a dire composto da soli due condomini, ha l'evidente scopo di limitare l'attività gestionale dei singoli partecipanti a casi eccezionali di urgenza delle opere alla quale l'articolo 1134 condiziona il rimborso delle spese. L'urgenza va valutata con riferimento alla situazione concreta. In linea generale però è considerato urgente la spesa che debba essere eseguita senza ritardo cioè la spesa che risulti indifferibile, ciò allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, danno alla cosa comune; non basta quindi che i lavori condominiali siano necessari e che gli stessi devono farsi in tempi rapidi ma deve proprio essere una situazione concreta non differibile ed urgente, ovvero che possa in concreto creare pericolo di danno. Ciò significa che per legge la delibera assembleare può essere evitata solo nei casi in cui la procedura di convocazione sia incompatibile con i tempi entro i quali un'opera indifferibile possa essere compiuta. Ma cosa succede se gli altri condomini non vogliono rimborsare la spesa? In ogni caso se la spesa è urgente il singolo condomino può effettuarla e pretenderne il rimborso in caso di rifiuto degli altri condomini il condomino può rivolgersi al giudice dimostrando l'urgenza dell'opera ossia la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente sia l'amministratore che gli altri condomini. Il discorso riguarda, ad esempio, le spese sostenute per le opere di consolidamento del fabbricato condominiale, da ritenersi senz'altro urgenti, quando un'ordinanza comunale abbia già imposto l'esecuzione; oppure quando ci siano improvvisi distacchi di parti dalla facciata con conseguente concreto rischio che l'ulteriore cedimento di altre lastre possa coinvolgere ignari passanti esponendo l'intero condominio all' azione di risarcimento danni. C'è da aggiungere che in ogni caso al condomino che effettua arbitrariamente spese non urgenti e non autorizzate non spetta alcun rimborso e neppure la possibilità di ricorrere all'azione di arricchimento, ad esempio non è urgente e non è ripetibile il pagamento di una imposta non dovuta dal condominio o le spese per riparare i danni alle parti comuni causate da un'eccezionale evento atmosferico dopo che dal fatto sia trascorso notevole lasso di tempo. La materia del condominio è molto variegata quindi è necessario avere un giusto indirizzo ed una buona conoscenza dei diritti e dei doveri per una serena convivenza. Il Punto Giuridico è in grado di dare questi indirizzi soprattutto in questo periodo di attuazione di nuove norme.
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